回訪房價四小龍｜20分鐘到上海的蘇州：“面包正在特賣”
【編者的話】新的一年又一次在我們面前展開，房價仍然是很多普通人關心的話題。2017年那場被新華社稱為“史上最密集調控”是否已經讓房價降溫？2017年底，澎湃新聞重新走訪瞭多個城市，其中最主要的就是2016年因為房價快速上漲而引發全國關註的安徽省合肥市、福建省廈門市、江蘇省南京市和蘇州市，並稱“房價四小龍”。澎湃新聞發現，幾乎所有城市市場都已經開始趨於平穩，甚至於一度因為新盤低價開盤而引發的搶房熱也開始變得越來越罕見。2017年12月27日，在南京的一場土地出讓中，所有住宅土地成交全部沒有達到最高限價，部分甚至出現瞭價格腰斬。土地市場已經出現明顯的降溫，這似乎是一個信號。
“蘇州房價看園區，園區就看玲瓏灣和雙湖板塊。”一名在蘇州工業園區做瞭3年房產經紀的王磊（化名）這樣介紹著目前蘇州樓市行情，“蘇州的調控措施還是見效很明顯的，去年（2016年，下同）一套賣478萬元的二手房，同小區差不多面積的，今年（2017年，下同）也就賣瞭500多萬元，價格比去年穩定多瞭。”
不止他，包括剛來蘇州開出租車的省內人，在蘇州從事IT行業的本地人，都表示限價的新房沒怎麼漲，二手房的價格也沒怎麼跌。
根據易居研究院智庫中心的數據，2017年11月，不在國傢統計局70城之列的蘇州無論成交面積、成交金額，漲幅都很明顯：成交面積為76.38萬平方米，環比上漲6.4%，同比95.5%；成交金額約141.78億元，環比上漲7.25%，同比上漲74.72%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從蘇州房地產銷售數據來看，2017年11月份無論是銷售面積還是銷售金額，都呈現瞭較好的反彈。這充分說明蘇州此前市場降溫比較厲害，當前房地產市場表現依然不錯。背後的邏輯是，蘇州房地產的潛在購房需求依然是比較大的。另外也不排除到瞭11月份蘇州部分房企拿到瞭預售證，在年底加快銷售節奏，以追趕銷售目標。
500萬元二手房3天成交
位於長江三角洲中部的蘇州東鄰上海，南連浙江省嘉興、湖州兩市，西傍太湖，與無錫相接，北枕長江。下轄4個縣級市：常熟市、張傢港市、昆山市、太倉市；6個區：姑蘇區、吳中區、相城區、高新區、虎丘區、工業園區和吳江區。根據蘇州市人力資源和社會保障局數據，2016年蘇州全市城鎮非私營單位在崗職工平均工資為79870元。此外，蘇州國內生產總值在全國排名第七、江蘇省第一。
工業園區位於蘇州古城區東部，是中國和新加坡兩國政府間的重要合作項目，1994年2月經國務院批準設立，同年5月實施啟動，行政區劃面積278平方公裡，其中，中新合作區80平方公裡，常住人口約80.78萬。根據蘇州工業園區管委會網站，工業園全區大專以上人才總量居全國開發區之首。
從蘇州工業園區出發，軌道交通20分鐘到達上海、60分鐘到達南京，與滬、寧、杭融入同城軌道化生活。在蘇州市新制定的城市總體設計中，明確瞭蘇州工業園區在“雙城雙片區”格局中的“蘇州新城”地位，即把園區建設成為長三角地區重要的總部經濟和商務文化活動中心之一。
王磊所在的中介我愛我傢位於工業園區金雞湖不遠的西沈滸路上，之前是一傢藥房，2017年8月公司頂下店面裝修後，11月剛剛開張。一共6名員工，有新入行的，也有從附近門店調過來的，100米外就是另一傢門店，而這附近至少還有3傢門店。開張首月，王磊和其他兩名同事共成交瞭5套房源。
王磊成交的那套130平方米的雅戈爾伯爵現在還在店前的廣告牌上貼著，總價508萬元，單價3.9萬元。“早上7點我帶著客戶看房，晚上就成交瞭，一共掛出來3天而已。房主掛這個價就是不還價不等周期的，其實掛540萬元也能掛。現在這個小區有一套掛牌賣580萬元的；還有一套531萬元的，後來房主不賣瞭。”王磊說。
蘇州工業園區西沈滸路上一傢房產中介門前的廣告。 本文圖片均為 澎湃新聞記者 劉暢拍攝。
王磊所說的玲瓏灣就在金雞湖畔，因湖中玲瓏島得名，包含有玲瓏灣花園一區到八區，還有尚玲瓏等，社區規模較大，東邊一街之隔就是星灣學校。
“二區、三區、六區的房價較便宜，尚玲瓏的單價可以賣到五六萬元。工業園區的配套比較成熟，教學質量也好，這邊的房價今年（2017年，下同）一直在慢慢漲。本來星灣學校中小學在一起的，學生越來越多，現在小學部和中學部就分瞭兩個校區。聽接孩子的傢長說，今年招生人數上漲瞭113%。”
正聊著，王磊接到瞭一名有意向的購房者電話，詢問一套玲瓏灣的房子。“房主隻掛瞭我們一傢，他不急著賣的，不談價格，不談的。”王磊掛瞭電話後說，“6月以後，園區成交還是挺多的，二手房源也挺多，之前火爆的是吳江區。”在我愛我傢網站上，玲瓏灣二手房單價從3萬元出頭到5.9萬多元的都有。
距離月亮灣軌交站約200米的月亮灣一套精裝3室2廳的房子，建築面積約 142平方米，總價540萬元，單價約3.8萬元。我愛我傢網站顯示，這套房子2017年12月8日發佈，至今已帶看瞭12次。在附近中介經紀看來，住在這裡的都是“教師、高科技人才等成功人士”，“你看看這附近工作的地方就知道瞭，生物納米科技園、創意產業園、軟件園。”
金雞湖是雙湖之一，相鄰的另一湖是獨墅湖，定位是工業園區轉型發展的核心項目——科教創新區。雖然配套尚不成熟，但人才資源得天獨厚。除瞭獨墅湖附近的蘇州大學獨墅湖校區、西郊利物浦大學、中國人民大學、中國科技大學、南京大學蘇州研究生院，還引進美國加州伯克利大學、喬治華盛頓大學、加拿大滑鐵盧大學、澳大利亞莫納什大學、新加坡國立大學等一批世界名校資源。擁有重點實驗室、工程中心、技術中心、博士後科研工作站、流動站等各類研發機構累計356個。
“到上海的地鐵通瞭，房價很快就上去瞭”
同樣是獨墅湖畔，西岸的吳中區房價卻便宜瞭許多。
2017年11月18日開盤的保利悅都是保利觀湖國際在尹山湖的四期項目，毛坯房均價約24000元/平方米，距離軌交站尹山湖站和尹山湖都是200米左右。
首次推出的450套房源，面積有95平方米、115平方米、125平方米以及143平方米，容積率1.8，開盤當日就成交瞭七八成。附近還有在建的五星級酒店和大型購物中心。
“一期是2011年開盤的，當時單價七八千元，二三期主要是2015年、2016年賣的，單價1萬多元，2萬多元都有。”保利悅都銷售中心的工作人員陳小姐在為一對四五十歲的夫妻做著介紹，同行的還有這對妻弟。他們不是本地人，但在蘇州工作居住，這次是第二次來看房瞭，想為還在蘇州大學獨墅湖校區讀書的孩子買套120平方米左右的房子。
蘇州現行的限購政策規定，非戶籍居民傢庭申請購買第1套住房時，應提供自購房之日起前 2 年內在蘇州市區（含吳江區）、昆山市、太倉市累計繳納 1 年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明；暫停對已擁有1套及以上的非本市戶籍居民傢庭出售新建商品住房和二手住房；暫停向擁有3套及以上的本市戶籍居民傢庭出售新建商品住房和二手住房。住房信貸政策則是，首次購房的最低三成首付款，購買二套房最低首付款比例為50%，貸款未還清首付比例則為80%。
“買我們樓盤的人有自己住的，也有買來改善的，但最多的還是幫孩子買的，占到百分之四五十。”陳小姐表示，尹山湖板塊可以說是工業園的後花園，“資源很稀缺的，離獨墅湖1公裡左右，開車七八分鐘就能上蘇嘉杭高速，吳淞江大橋也不遠，去上海很方便的，比起吳江區這裡離市區又近多瞭。”
還在施工的保利悅都樓盤。
說起“離上海近”，不能不提與上海市青浦區接壤的吳江區。
嫁到上海寶山的顧女士，吳江蘆墟人，今年年中回到傢鄉從事房產經紀的工作。雖然“到上海68公裡，開車走高速隻要1個小時”，但往返兩地始終有些辛苦。
“爸媽老瞭，我回來工作，可以照顧到他們，尤其他們生病時，我在身邊總歸好一些。”除瞭工作時間有些彈性，讓顧女士選擇房產中介這份工作的另一個原因，是上海軌交17號線年底開通從虹橋火車站到東方綠舟的路段。17號線未來還將延伸到吳江，與蘇州的軌道交通4號線相通，“318國道開過來沿途都在造的。地鐵如果連起來瞭，吳江的房價很快就上去瞭，房價會漲，成交會多。”她說。2017年上半年，蘇州城六區上半年平均每周簽約新房1491套，折合每天賣出213套。成交一直雄踞榜首的吳江區幾乎占瞭其中的40%。
2017年11月14日，港中旅（蘇州）置業有限公司以16.6億元競得吳江太湖新城37號地塊，宅地樓面價15895元/平，溢價率48%。11月28日、29日，吳江出讓的10宗地塊中有7宗純住宅用地，3宗商服用地。吳江太湖新城39號地塊成交樓面價18156元/平方米，再次刷新吳江宅地樓面價。
前者容積率最高1.5，後者最高1.2。業內人士當時分析稱，吳江房價未來“向3看齊”。
“吳江還沒限購的時候，都是上海阿姨爺叔來買的，後來蘇州本地人也來買瞭。這裡都是工廠企業，外地打工的人多，工資大都在四五千元的樣子。老阿姨買來養老，本地人買來投資出租。”顧小姐說，“現在相對有些低迷，但我們這正在開發，有人想賣房也有人想買房，我有意向的客戶很多，就是都在等，在蘇州的在等繳滿一年社保，上海人在觀望上海的房價會不會降下來。”
根據吳江區政府網站，2012年撤市設區的吳江下轄8個區鎮，是蘇州最大的一個城區。其中1個國傢級開發區、2個省級高新區、1個省級旅遊度假區。吳江現有戶籍人口82.5萬，暫住人口80.1萬人，總人口約162.6萬。吳江形成瞭絲綢紡織、電子信息、光電纜和裝備制造四大主導產業，新能源、新材料、生物醫藥和新型食品四大新興產業，以及現代服務業的產業體系。累計上市企業14傢，累計新三板掛牌企業48傢。
目前，開發區的房價在1萬元/平方米左右，租金1000多元；蘆墟老街的房子均價7000元/平方米，租金幾百元。
“面包正在特賣中”
王磊曾經的客戶餘先生，2017年12月13日在朋友圈轉發瞭一條相城區高鐵新城芯匯花園千人搶房的自媒體內容，並留言“我在現場，像買白菜一樣”。餘先生在12月12日晚上幸運地搖到號，買到瞭房。
根據預售許可證上的信息，芯匯花園住宅房源共454套，面積在94-165平方米，5幢樓最高28層，備案價2.7萬元/平方米，開盤價2.3萬元/平方米。此外，現場還給出瞭4級不同程度的優惠折扣。限價之下的價格優勢，是購房者心裡不能錯過的原因之一。畢竟芯匯花園旁的泱譽雅苑2017年11月5日開盤，633套毛坯房源的均價為2.8萬元/平方米。
更讓他們充滿信心的，還是因為“面包總是要貴過面粉的”。2016年9月22日，魯能集團以26225元/平方米樓面價拿下瞭相城區元和街道地塊。
就如泰禾金尊府銷售中心內放置著的廣告牌一樣，上面印著的蘇州各區誕生的高價地似乎像橫幅一般展示著“面包正在特賣”。
可是“面包”真的比“面粉”便宜嗎？
上述尹山湖板塊保利悅都此次開盤均價為24000元/平方米，實際上地塊是保利房地產(集團)股份有限公司(600048.SH)在2010年1月拍得的。2010年1月23日，保利集團整體拿下尹山湖板塊3幅土地，樓面均價不到5500元/平方米。金尊府的地塊是泰禾集團股份有限公司(000732.SZ)在2016年土地市場火爆時溢價118%拿下的，樓面價為16743元/平方米。
“除瞭年底要完成銷售指標，緩解企業回款壓力，調控一年瞭，開發商的心態也發生瞭變化。”業內人士表示，尤其是在12月中央經濟工作會議後，中央對2018年房地產市場調控不會放松已經成為瞭市場共識，“捂盤沒有意義。”靜電排油煙機
同樣是2016年9月，江蘇省房企新城控股集團股份有限公司（601155.SH）經過近4個小時，以106.3億元的總價摘得相城區高鐵新城地塊，規劃為商服用地和城鎮住宅用地，出讓面積35.07萬平方米，容積率2.0至6.0，成交樓面價7929元/平方米，溢價率79.29%。該地塊要求必須建設包括國傢服務貿易示范基地等於一體的綜合性產業園區，且是政府著力打造區域，其中包括三座辦公樓、五星級酒店和購物中心。
蘇州一名接近新城控股的人士告訴澎湃新聞記者，剔除商業辦公綜合體等部分後，“純住宅樓面價可能在14000元/平方米左右，算上各種成本大概2萬元，下個月就會加推。相對來說，相城區還是價格窪地，加上調控今年成交均價約17500元。”
趕在新年前預售的房源總建築面積為52455.48平方米，隻是高鐵新城住宅體量的1/10，且新城控股的醉翁之意並不隻在住宅銷售。新城控股高鐵新城項目的營銷總經理費晟表示，“這個片區類似當初工業園區起步的狀態”。
有數據統計2017年蘇州住宅成交量減少瞭約30%，價格較為平穩，1月份最低，成交均價1.5萬元／平方米，12月的成交均價月1.8萬元，平均每月成交量為6000套。“明年（2018年）蘇州樓市價格上可能還有一些微漲，成交量則較難突破。今年土地價格比起2016年還是上漲的，蘇州市場投資客基本被抑制住瞭，怎麼適應區域內的需求可能是各個房企推項目時需要思考的。”上述業內人士表示。
根據蘇州市住房和城鄉建設局2017年12月31日晚的數據，蘇州住宅可售房源不到48000套，以6000套的月均成交量算，去化周期約8個月。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，2017年中國房地產市場可概括為“似暖實冷”。雖然部分指標同比正增長，但從二季度開始的樓市調控效應已經顯現，有很多需求已明顯受到抑制，價格方面的漲幅開始收窄。這一切都可以從政策效應得到解釋，即嚴管需求端的政策。2018年預計市場會降溫，但不等同於“跌”，而是部分指標增幅收窄，包括市場成交和價格等，到瞭下半年，樓市或將有所復蘇。
(原標題：回訪房價四小龍｜20分鐘到上海的蘇州：“面包正在特賣”)
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